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绿地集团副总耿靖:现在是房企转型最后的缓冲期

时间:2023-01-05 01:56:02 来源:开云app 点击:

本文摘要:原标题:现在是房企转型最后的缓冲期今年3月初,在《现在买房还是卖房?绿地集团副总耿靖给朋友的12个私家建议》一文里,我对当时的房地产市场走势明确提出了自己的一些点子,该文章被众多网站和微信公众号刊登,访问量多达270万次,在业内和社会上引发了一定的反响。从近三个月来的市场展现出来看,文章里的观点基本上都获得了印证。

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原标题:现在是房企转型最后的缓冲期今年3月初,在《现在买房还是卖房?绿地集团副总耿靖给朋友的12个私家建议》一文里,我对当时的房地产市场走势明确提出了自己的一些点子,该文章被众多网站和微信公众号刊登,访问量多达270万次,在业内和社会上引发了一定的反响。从近三个月来的市场展现出来看,文章里的观点基本上都获得了印证。从宏观经济层面看,《人民日报》刊文权威人士的体育节目,我国经济运行将长年沿着L型走势,但目前否早已探底尚能不确认,或有更进一步上行的风险,对房地产行业总体是负面影响。

依赖超发货币来性刺激经济早已此路不通,货币政策有可能改向,以往因为流动性不足推高的各类资产价格将呈圆形上行趋势。同时,人民币汇率将更进一步市场化,人民币升值压力增大,并将造就以人民币计价的资产随之升值。在资产价格上行趋势下,投资机构和高净值人群的资产配备策略将再次发生深刻印象调整,国内房地产仍然是选用,房产投资市场需求将显著上升。

总的来看,我国房地产行业的供需关系早已由过去的供不应求改变为目前的供需总体均衡甚至是结构性不足,但由于城镇化进程仍未完结,中国房地产产业未来的发展趋势将由过去二十多年的高速增长期转入到未来非常宽一段时间的成熟期,增长速度将大大回升。我国房地产企业必需对未来的生存之道有所思维。在我看来,产品和区域上的差异化市场需求将沦为我国房地产行业未来发展的显然动力,因此,产品差异化、市场差异化将是房地产企业未来转型发展的路径之一。

以商业住宅为事例,在3月份的文章里,我明确提出房价否闻覆以主要看租售比指标(房屋售价/年租金)。在中国市场,租售比50倍以内一般被指出尽管房价早已低了,但仍处在比较安全性水平。在此租售比内,房屋售价和租金一般同方向变动。房屋的售价体现了作为固定资产的投资价值,房屋买卖后有可能经常出现空置的情况,所以无法几乎体现对房屋居住于功能的现实市场需求。

而租房不是投资,一般会空置,体现的是现实的居住于刚刚须要,而且房租不存在着下跌的天花板。有经济学家参考恩格尔系数,明确提出了房格尔系数,也就是房租占到农村居民收益的比例。一般来说情况下,房格尔系数在25%以内是合理的,在25%-30%则正处于可以忍受的范围之内,一旦多达50%则指出房租压力过大。

假如租房者的收益没下降空间,房屋的质量、环境、设施等条件又无法让租房者不愿为之缴纳低溢价,那么压力过大的租房者就不会自由选择弃出租,房租也就超过了下限,此时如果房屋售价之后下跌,意味著租售比将不断扩大,离房价闻覆以也就不远处了。反之,如果租房者的收益需要持续下跌,或者不愿为房屋的综合条件缴纳低溢价,那么房租还有下降空间,即使房屋售价下跌,租售比也能保持在一个平稳水平或者较慢下降,房价的泡沫也还能保持。目前以北京、上海等一线城市和杭州、南京等二线城市为代表,因为有大量的产业特别是在是高端产业承托,有非常丰富优良的医疗、教育等公共资源,能带给人口的核心区,而且平稳和较高的收益使得租房者的压力承受能力较强,需要反对现实的居住于刚刚须要,下跌的租金反对下跌的房价,即使租房比正处于高位值甚至还在下降,但房价仍然没闻覆以的迹象。

上述逻辑也警告我国的房企,未来必须转变以往在大中小城市全面布点的扩展模式,迎合大都市圈的发展趋势,将资源更好向经济发展势头好、人口核心区能力强劲的京津冀、长三角、珠三角、中原地区等几个重点区域、重点城市弯曲,同时增大对于周边交通、医疗、教育等设施较好的中高端住宅的投资力度。在商业地产方面,国内大多数城市研发不足,再加受到低热度的电商交易影响,商业地产转入业态调整期,市场优胜劣汰突显。与此同时,中等收益人群家庭消费市场需求的提高促成商业地产向精细化改变。体验式业态以身体健康、娱乐、文化为特色,侧重消费者体验、消费环境及全方位服务,能为商业地产建构更加多价值,将沦为房企在此细分市场上差异化存活的法宝。

在主题地产方面,致力于为人们获取有质量生活方式的主题地产将沦为我国房地产行业的新兴热点。十三五规划纲要明确提出,要发展旅游地产、养老地产、文化地产等新的业态。当地产和生活方式融合一起,和现代服务业融合一起,比如高端的教育、高端的旅游渡假、高端的身体健康医疗、高端的体育道家、高端的道家养老等主题地产,就构成了产城融合的产业新的机会,也带给了房地产企业新的发展机遇。

以上是房企未来的差异化生存之道。与此同时,我们也看见,有助于多元化,推展涉及产业协同发展,从而集中单一产业的风险,沦为大型房企转型发展的另一条主要路径。我个人指出,从2015年年底开始的,由一线城市向二三线城市蔓延的这一波房地产涨势为房地产企业多元化转型获取了有可能是最后的一个准备期或者说缓冲期。

房地产企业的多元化方向自由选择必需遵循一定的逻辑,不是任何产业领域都可以转入,这也是我们很少看见房地产企业转型农业产业或者IT产业的原因。目前,守住消费蓝海是房企多元化的一个最重要方向。

房地产产品具备商品的消费属性。根据消费的内容、金额和成倍,居民消费大自然构成了一个消费阶梯,这里称作消费阶梯理论。

百元级的消费内容以食为代表,千元级的消费内容以衣为代表,这两类是低额高频消费;十万元级的消费内容以车为代表,百万元级的消费内容以房为代表,这两类是高额低频消费。以上四类涵括了一般来说的衣食住行的基本刚性消费,除了少数细分市场,基本上都早已是供大于求、竞争白热化的红海。而万元级的消费市场,还包括了身体健康医疗、娱乐休闲娱乐、文化教育等领域,归属于可替代消费,但其开支占到农村居民收益的比例逐步下降,且再次发生成倍也渐渐提升,目前还是优质服务供给严重不足的蓝海。近几年,身体健康投资、精神消费沦为我国经济新的常态下大众消费选用,适当新兴消费蓬勃发展,医疗保健、教育、文化娱乐消费占到比显著下降。

而从近期若干中央会议和国务院常务会议精神来看,消费将渐渐替代投资,沦为升级产业、扩大内需、提振经济的新动力,医疗卫生、文化教育将沦为供给外侧结构性改革补短板的重点,优质资源供不应求,这对于发展万元级的消费产业毫无疑问是根本性受到影响。近年来,正处于消费阶梯最低一级的房地产企业争相开始守住万元级消费这一蓝海,其背后的逻辑是优质房地产企业多年累积的三大优势品牌、数据和场景。品牌优势需要给消费者带给信任感和亲和力;对购房者大数据的掌控需要获取消费者消费偏爱的精准画像,可以据此积极开展精准营销;而万元级消费产业的经营运作必不可少房地产获取的物理场景。房地产企业以守住消费蓝海为目的的多元化转型,除了需要取得这些消费产业领域的高收益,同时也可以掌控消费产业内容,有力地反对房企差异化转型牵涉到的商业地产升级和主题地产打造出,构成主业和多元产业间的协同对话。


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